Societat  Homologada B.E. núm. 4.404 

Nou Reglament per acabar amb les expropiacions milionàries

El Consell de Ministres ha aprovat el nou Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo, que desenvolupa aquesta norma, tal com establia el seu text refós, per millorar el funcionament del mercat del sòl, fer-lo més transparent i eficient, combatent eventuals pràctiques especulatives en la utilització del mateix.
El nou reglament no afecta el sòl de mercat lliure que seguirà tenint com a norma de referència l’ECO 805/2003 del Ministerio de Economía y Hacienda sinó que només s’aplicarà en supòsits de reparcel·lacions, expropiacions, vendes i substitucions forçoses i en els casos de responsabilitat patrimonial de les Administracions Públiques.
Atesa la complexitat tècnica que acompanya la valoració immobiliària, el text incorpora metodologies concretes aplicables a cada situació i les fórmules matemàtiques específiques, amb l’objectiu d’introduir el major rigor en les valoracions, eliminant marges d’error derivats de la inexistència d’aquestes fórmules.

Concretament:
 - En el sòl rural, s’abandona el mètode de comparació amb la intenció d’evitar elements especulatius i s’estableixen exhaustivament coeficients depenent de factors com la localització.
 - En el sòl urbanitzat, s’estableixen mètodes de valoració que donen lloc a taxacions equivalents a les que es podrien obtenir mitjançant el mètode de comparació, en el propi mercat i s’aclareixen conceptes com l’Edificabilitat mitjana ponderada d’una actuació o àmbit espacial de referència tal com avançàvem en un article anterior.

La voluntat del nou reglament és combatre les eventuals pràctiques especulatives que es produïen en el passat, eliminant la valoració d’expectatives de futur i evitant les expropiacions milionàries que han hagut d’afrontar les concessionàries d’infrastructures en la construcció d’aeroports, vies fèrries o d’autopistes de peatge. A mode d’exemple les expropiacions necessàries per la construcció de la T-4 de Madrid-Barajas van costar 2.000 milions d’euros, és a dir, un terç del cost de l’obra que va pujar a 6.000 milions.

Paral·lelament a l’aprovació d’aquest reglament, pendent de la signatura del Rei, els promotors han reclamat una nova pròrroga de la Llei del Sòl, anteriorment ja prorrogada fins a Desembre de 2011 (veure article anterior), amb la intenció d’evitar que els sòls urbanitzables que incompleixin els terminis d’execució previstos en els plans o que no estiguin urbanitzats a 31 de desembre de 2011, siguin valorats, en cas d’expropiació o execució forçosa, a preus de rural. Hi ha moltes empreses immobiliàries cotitzades i bancs que tenen sòls en aquest estat, i no tenen finançament per acabar les obres d’urbanització, d’aquí la preocupació del sector.

Tasaciones inmobiliarias, taxacions immobiliàries, presupuesto tasación, Tasaciones Barcelona, Tasaciones Tarragona, Tasaciones

Taxacions referides a anys anteriors

Cert tipus de valoracions s’han de referir a dates passades, per exemple taxacions contradictòries d’hisenda, taxacions per expropiacions, taxacions judicials, herències, etc.
La realització d’aquestes taxacions pel mètode de comparació o residual realitzades dins del marc de l’Ordre ECO/805/2003, de 27 de març, sobre normes de valoració de béns immobles i de determinats drets per a certes finalitats financeres, requereix disposar de mostres de mercat corresponents a la data a què es refereix la taxació que responguin als criteris establerts en aquesta Ordre.
ARQUITASA disposa d’una àmplia base de dades de testimonis de diversos tipus i dates. L’ús d’aquests testimonis contrastats atorga major credibilitat a les taxacions realitzades per aquestes finalitats i fa recomanable comptar amb els serveis d’ARQUITASA, sobretot tenint en compte que la jurisprudència fa especial èmfasi en l’adequació i veracitat dels testimonis utilitzats que són la base del mètode utilitzat i del valor final obtingut.
El prestigi d’ARQUITASA aporta major pes a la valoració, contribuint a una millor defensa del client representat.

Tasaciones inmobiliarias, taxacions immobiliàries, presupuesto tasación, Tasaciones Barcelona, Tasaciones Tarragona, Tasaciones